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Was bei einer gewerblichen Anmietung / Pacht eines Ladenlokals auf Mallorca zu beachten ist:
Mietdauer / Pachtdauer / Mietvertrag zu einer gewerblichen Immobilie in Spanien
Es existiert keine gesetzliche Einschränkung für die Mietdauer, die daher frei von beiden Parteien festgelegt werden kann. Das Gesetz anerkennt jedoch eine Reihe von Rechten zugunsten des Mieters, wie z.B. das Vorkaufsrecht im Fall der Veräußerung durch den Vermieter/Eigentümer, Kundschaftsentschädigung im Falle der Kündigung des Vertrages durch den Vermieter (hierfür müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein) etc. Die spanischen Gesetze sind bei den sonstigen Raummietverträgen großzügiger mit der Rechtsposition des Vermieters. Es ist daher in der Praxis üblich, dass gewerbliche Mietverträge Ausschlussklauseln für ein Vorkaufsrecht etc. vorsehen. Achtung: Beachten Sie, dass der Modus der Mietzahlung bei diesen Verträgen die Laufzeit des Vertrages bestimmt, sofern keine eindeutige Regelung getroffen wurde. Mit anderen Worten: Ist keine ausdrückliche Laufzeit des Vertrages vereinbart, so liegt diese bei einem Jahr, wenn ein jährlicher Mietzins vereinbart wurde; bei einem Monat, wenn ein monatlicher Zins vereinbart wurde; bei einem Tag, wenn ein täglicher Zins vereinbart wurde (Art. 1581, span. Mietgesetz).
Kann ich als Mieter einer gewerblichen Immobilie in Spanien / Mallorca den Mietvertrag auf einen Dritten übertragen?
Sie können als Mieter einer gewerblichen Immobilien grundsätzlich die Rechte und Pflichten des Mietvertrages auf einen Dritten übertragen.
Dies bedeutet, dass Sie als bisheriger Mieter aus dem Vertragsverhältnis austreten und der neue Mieter in das bestehende Vertragsverhältnis eintritt. Abzugrenzen ist der traspaso von einer Untervermietung, bei der Sie als Hauptmieter weiterhin im Mietverhältnis verbleiben.
Voraussetzung eines wirksamen traspaso ist, daß das Recht auf Abtretung nicht im Mietvertrag ausgeschlossen wurde. Zusätzlich müssen noch weitere Bedingungen erfüllt sein:
- Der Vermieter muss vorab über den Wechsel informiert werden.
- Sie müssen den neuen Mieter darüber informieren, dass der Vermieter für den Fall seiner Zustimmung die Miete um 20% anheben kann.
- Es ist allgemein üblich, dass Sie als bisheriger Mieter für die Übertragung des Geschäftslokals (und des Mietvertrags) eine Abstandszahlung erhalten.
Kann ein spanischer Mietvertrag im Grundbuch eingetragen werden?
Auch hier muss zwischen Wohnmietverträgen und sonstiger Raummiete (gewerbliche Immobilien, Zeitmietverträge u.a.) unterschieden werden. Bei Wohnmietverträgen (Hauptwohnsitz) besteht für eine gesetzlich geschützte Frist von 5 Jahren auch für den neuen Erwerber einer Immobilie kein Kündigungsrecht, auch wenn der Mietvertrag nicht im Grundbuch eingetragen ist. Sieht der Vertrag hingegen eine Laufzeit von mehr als 10 Jahren vor und ist nicht im Grundbuch eingetragen, so muss der neue Eigentümer nur maximal 5 Jahre unkündbarer Laufzeit respektieren. Bei sonstigen Raummietverträgen, z.B. einem gewerblichen Mietobjekt, ist der Erwerber der Immobilie gar nicht an den Mietvertrag gebunden, wenn dieser nicht im Grundbuch eingetragen ist. Er könnte den Mieter daher auffordern, die Räumlichkeiten sofort zu räumen, auch wenn dieser einen langjährigen Mietvertrag besitzt. Eine andere Frage ist sicherlich, ob dem Mieter Schadensersatzansprüche gegen den ehemaligen Eigentümer zustehen. Voraussetzung für eine Grundbucheintragung ist, dass ein notariell beurkundeter Mietvertrag vorliegt und die Immobilie selbst und der Vermieter als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. TIPP: Da in Spanien der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" stark ausgehöhlt ist, empfehlen wir Ihnen insbesondere bei gewerblichen Mietverträgen als Mieter eine notarielle Beurkundung des Vertrages zu verlangen, damit die Eintragung ins Grundbuch vorgenommen werden kann.
In der Regel besteht Traspasorecht
Jedes Jahr werden auf Mallorca mehrere hundert Restaurants, Bars, Cafeterias, Ladenlokale, ect. traspasiert. Ein sicherlich mit grossen Risiken verbundener Vorgang, vor allem für den Übernehmer, mitunter auch für den Geschäftsübergeber.
Was genau bedeutet dies ? (.. weiter lesen...)
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